Koronnousu ja inflaatio nostavat nyt monen uudiskohteen kustannuksia rajusti. Taustalla on taloyhtiölainojen runsas käyttö uudiskohteiden rahoittamisessa 2010-luvulla sekä tonttivuokrat, joiden indeksikorotukset osuvat monen taloyhtiön kassaan nyt ensi kertaa kunnolla. Isännöintiliiton tekemässä esimerkkilaskelmassa 50-neliöisen, runsaasti taloyhtiölainaa hyödyntäen hankitun uudisasunnon vastike nousee jopa yli tuhannella eurolla kuukaudessa.
Viime vuosikymmenen voimakas asuntorakentaminen sekä taloyhtiölainojen käyttö uudisrakentamisen moottorina on saanut kuluvana syksynä ennakoidun käänteen.
– Monissa uudiskohteissa lasketaan tällä hetkellä kuumeisesti tämän talven ja ensi vuoden rahoitusvastikkeiden määrää. Korkojen nousu voi vaikuttaa kustannuksiin rajustikin kohteissa, joissa taloyhtiölainaa on hyödynnetty runsaasti, Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa sanoo.
Erityisen tarkkana saavat olla ne osakkaat, joilla taloyhtiölainojen lyhennysvapaat päättyvät samaan aikaan koronnousun kanssa. Lyhennysvapaa tarkoittaa uudiskohteissa valmistumisen jälkeistä aikaa, jolloin taloyhtiölainasta maksetaan vain korkoja. Lyhennysvapaan jälkeen rahoitusvastikkeella maksetaan koron lisäksi myös lainan lyhennystä.
– Luvassa voi olla ikäviä yllätyksiä osakkaille, jotka ovat nauttineet lyhennysvapaasta talon valmistumisen jälkeen. Asuntomarkkinan helmasyntinä on muutenkin ollut se, että uudiskohteiden vastikkeiden kokonaisuuden ymmärtäminen on ollut kuluttajalle sekavaa. Myyntiesitteissä on saatettu puhua kolmestakin eri asumiskustannuksesta eli rahoitusvastikkeesta, hoitovastikkeesta ja tonttivastikkeesta. Rahoitusvastiketta on usein markkinoitu erityisesti lyhennysvapaan aikaista euromäärää korostaen. Pelkäämme, että moni ostaja ei ole riittävästi varautunut korkojen nousuun. Viimeistään nyt on tärkeä herätä tilanteeseen, Viljamaa sanoo.
Kustannuspaineita voi koronnousun lisäksi olla myös muissa vastikelajeissa. Tonttivuokrissa olevat indeksikorotukset saattavat nyt realisoitua monessa taloyhtiössä ensi kertaa. Lisäksi yleinen kustannusten nousu sekä energian hinnannousu tuovat paineita hoitovastikkeeseen.
Raskaasti lainoitetuissa taloyhtiöissä vastikekulut voivat nousta jopa yli tuhannella eurolla
Isännöintiliiton tekemä esimerkkilaskelma havainnollistaa asiaa. Esimerkkilaskelman uudisasunnossa rahoitusvastike yli kuusinkertaistuu 175 eurosta yli 1100 euroon korkojen noustessa ja taloyhtiölainan lyhennysvapaiden loppuessa. Myös hoitovastike nousee tonttivuokran ja muiden hoitokulujen, kuten lämmityskulujen kasvaessa. Yhteensä esimerkkiasunnon vastikekulut nousevat kuukausittain yli tuhannella eurolla 485 eurosta yli 1500 euroon.
– Esimerkkilaskelma näyttää tilanteen uudiskohteessa, jossa taloyhtiölainaa on 70 % asunnon velattomasta hinnasta. Tällöin nykyinen 2,8 % korkotaso ja lyhennysvapaan loppuminen todella tuo dramaattisia vaikutuksia osakkaan kukkarolle. Hoitovastikkeen nousu johtuu kustannusten poikkeuksellisesta noususta. Jos taloyhtiön kassassa ei ole puskuria, nousu voi olla hyvinkin voimakasta. Isännöintiliiton tiedossa on taloyhtiöitä, joissa on jo nyt jouduttu nostamaan hoitovastiketta jopa 50 prosenttia, jotta rahat saadaan riittämään, Viljamaa sanoo.
Varautuminen kustannuspaineisiin ja suunnitelmallinen taloudenpito tärkeää
Moni osakas, taloyhtiön hallituksen jäsen ja isännöitsijä pohtii tällä hetkellä kovasti, miten näihin kustannuspaineisiin voidaan vastata. Viljamaa korostaa tosiasioiden tunnustamista, suunnitelmallisuutta ja avointa yhteistyötä taloyhtiöissä.
– Erityisesti taloyhtiöiden hallituksissa pitää ymmärtää tämä poikkeuksellinen tilanne, jotta välttämättömät päätökset pystytään tekemään. Vastikelaskelmat on nyt syytä tehdä huolellisesti, jotta rahat saadaan riittämään taloyhtiössä. Vastikkeiden voimakas nousu lisää riskiä vastikerästien lisääntymiselle. Suunnitelmallisuus ja yhteistyö on nyt kaikki kaikessa taloyhtiöissä, Viljamaa sanoo.
Esimerkkilaskelma:
Esimerkkilaskelman kohteena on 50 m2 uudisasunto pääkaupunkiseudulla. Taloyhtiö on valmistunut 2021, vuokratontilla, taloyhtiössä 50 huoneistoa.
Asunnon myyntihinta 90 000 euroa, velaton hinta 300 000 euroa.
Taloyhtiölainaa 70 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta.
Taloyhtiölainan pituus on 25 vuotta, ja siinä on lyhennysvapaata kaksi vuotta.
Hoitovastikkeeseen on ennakoitu vuodelle 2023 poikkeuksellisen voimakasta 20 prosentin nousua ja tonttivuokraan 8 prosentin nousua. Vuoden 2024 osalta ennakoidaan 3 prosentin nousua hoitovastikkeeseen sekä tonttivuokraan. Tonttivuokran osuus on huomioitu hoitovastikkeessa. Vuokratontilla olevan uudiskohteen hoitokuluista noin kolmasosa on esimerkkitapauksessa tonttivuokraa.
Rahoitusvastikkeen nousu koostuu korkojen noususta 2,8 % sekä taloyhtiölainan lyhennysvapaiden loppumisesta.
