Asuntomarkkinoilla on nähtävissä nyt pientä piristymistä, kun kauppamäärät nousivat huhtikuussa edellistä vuotta korkeammalle. Asuntohintojen odotetaan lähtevän loivaan nousuun kuluvan vuoden aikana, mutta pitkällä aikavälillä hintakehitys riippuu väestönkasvusta, selviää Nordean tuoreesta asuntomarkkinakatsauksesta. Korkojen lasku on tekemässä omistusasumisesta jälleen vuokra-asumista kannattavampaa taloudellisesti.
Asuntohintojen lasku on viime kuukausina taittunut pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Helsingissä ja Vantaalla hinnat vielä laskevat, mutta muissa isoimmissa kaupungeissa hinnat ovat jo varovaisesti nousseet. Tänä vuonna hintojen odotetaan jäävän koko maan tasolla keskimäärin 3 prosenttia matalammalla kuin viime vuonna, mutta ensi vuodeksi ennakoidaan 2 prosentin asuntohintojen nousua.
”Jotta asuntohinnoissa tapahtuisi selvää nousua, pitäisi asuntokaupan piristyä lähemmäksi normaalia tasoa ja korkotason laskea selvästi. Historiassa asuntohinnat ovat nousseet, kun vanhojen asuntojen kauppoja on tehty yli 4 500 kuukaudessa. Toistaiseksi ollaan vielä näiden lukemien alapuolella, kun kuluttajien asunnonostoaikeet ovat pysyneet edelleen maltillisella tasolla”, sanoo Nordean ekonomisti Juho Kostiainen.
Asuntohintojen kasvuun vaikuttaa moni tekijä
Hintojen nopeampaa nousua patoaa runsas asuntotarjonta, kuluttajien edelleen heikko ostovoima sekä kohonnut korkotaso. Kostiaisen mukaan tilanne on kuitenkin kaikilta osin paranemaan päin. Vähäinen rakentaminen ja väestönkasvun kiihtyminen kasvukeskuksissa purkaa asuntomarkkinan ylitarjontaa. EKP:n korkojen laskun odotetaan alkavan kesäkuussa ja inflaation hidastuminen luo pohjaa ostovoiman palautumiselle. Kahden vuoden takaisiin huippuhintoihin kipuaminen ottaa kuitenkin useamman vuoden.
Kotitalouksien asuntolainoista ja taloyhtiölainoista maksamat korkomenot ovat nousseet alle prosentista liki neljään prosenttiin käytettävissä olevista tuloista. Nykyisellä korkotasolla kuluttajat eivät ole valmiita ottamaan yhtä suuria lainoja kuin aiemmin, mikä on vähentänyt kotitalouksien velkaantumista suhteessa tuloihin.
”On vaikea arvioida, kuinka suuren osuuden tuloistaan kotitaloudet ovat valmiita maksamaan asumisestaan. Asuntohinnat voivat kääntyä pysyvämmin kasvuun vasta, kun asuntojen hintataso, korot ja kuluttajien ostovoima sekä luottamus asettuvat tasolle, jossa velkaantumisen lasku taittuu”, analysoi Kostiainen.
Ovatko asunnot halpoja vai kalliita?
Kostiaisen mukaan ei ole olemassa yhtä mittaria, jonka avulla voisi suoraan sanoa, ovatko asunnot kalliita vai halpoja. Hintoja voidaan kuitenkin tarkastella eri mittareilla, joiden avulla nähdään, millä tasolla asuntoja on arvostettu pidemmällä perspektiivillä.
”Asuntojen hinnat suhteessa tuloihin tai yleiseen hintatasoon ovat jo hyvin maltillisella tasolla. Pitää kuitenkin ottaa huomioon, että omistusasumiseen liittyy muitakin kustannuksia kuin asunnon ostohinta: vastike- ja korkokulut ovat merkittäviä omistusasumisen kuluja. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla sijaitsevan kaksion omistamisen kokonaiskustannuksia tarkastellessa huomataan, että omistusasuminen on edelleen selvästi kalliimpaa kuin viimeisen 20 vuoden aikana keskimäärin asuntohintojen laskusta huolimatta”, Kostiainen kertoo.
Tällä hetkellä pääkaupunkiseudun kaksion omistamisesta ja vuokraamisesta syntyy sunnilleen yhtä suuri kustannus. Korkojen lasku on tekemässä omistusasumisesta jatkossa taloudellisesti selvästi vuokra-asumista kannattavampaa.
Väestönkasvu on asuntohintojen tärkein ajuri
Väestönkasvun ja asuntohintakehityksen välillä on nähtävissä selvä korrelaatio viimeisen 15 vuoden aikana. Väestö on kasvanut nopeasti suurissa kaupungeissa sekä näiden lähikunnissa. Yli 150 000 asukkaan kaupungeissa asuntohinnat ovat nousseet keskimäärin 45 prosenttia edellisen 15 vuoden aikana. Vastaavasti alle 10 000 asukkaan kunnissa väestö on supistunut keskimäärin 13 prosenttia ja asuntohinnat laskeneet 8 prosenttia. Keskikokoisissa kunnissa väestö- ja asuntohintakehitys on vaihdellut paljon kunnittain, mutta on ollut keskimäärin maltillisen positiivista.
“Väestöennusteen ja viimeaikaisen kehityksen perusteella näyttää siltä, että väestönkasvu on jatkumassa suurissa kaupungeissa ja niiden lähikunnissa. Väestön supistuminen puolestaan jatkuu pienemmissä kunnissa kasvukeskusten työssäkäyntialueiden ulottumattomissa. Asuntomarkkinoiden eriytyminen näyttääkin jatkuvan myös tulevan 15 vuoden aikana”, ennakoi Kostiainen.
